不動産管理物件　空室対策

家賃設定の見直し・・・立地・物件・設備・礼金敷金・家賃設定に関しては共益費・駐車場費用に転嫁する。

 

周辺相場・・・相場設定より家賃を下げる。→高い家賃設定の場合、すでに機会の損失が起きている。

　　　　　　　来るべき顧客が他社に流れている。間取りが2LDKの物件に７人のお気に入りがついた場合

　　　　　　　３人が問い合わせをした場合、３人の機会を得ることが出来る。１件を成約、残り二人を

　　　　　　　さらに成約した場合は、３人分の家賃設定価値を発揮する、広告を打ち出したことにもなる。

　　　　　　　同じ値段設定の場合に関してはブランド力勝負になる。いかに相手を安心させ信頼を勝ち取るかが重要。

 

周辺不動産会社との比較・・・競合他社の管理物件に対しての対策。同じ客層に対してはサービスを追加する。

　　　　　　　　　　　　　　アプリによる顧客目線を理解する。お気に入り物件に入る物件を掲示する。

仲介業者・・・家賃相場が妥当であること。その上でAD部分で判断する部分があるかと思われる。

　　　　　　　一部仲介手数料が半額家賃の会社は最初から敬遠される。

入居者・・・入居者の転居を自社物件で完了。入居者からの紹介を見込める営業をする。

　　　　　　入居者と紹介者にメリットを提示する事。管理会社の広告料として考える。

　　　　　　管理会社の評価が問われる部分ではありますがコストパフォーマンスの高いやり替えだと思います。

オーナー・・・原状回復のガイドラインについての説明。原状回復費用は居住年数での利益率

今後の現状は厳しいが、やり方を考える事が大事。

年配の方が多い、新しい価値と安心感を与えること。（保険加入の一番の理由は知り合いからの紹介）

空室を埋めることで信頼が構築される。

前提条件を揃える事：埋めるための条件に必要な事を了承いただく。

その上で成功した場合、交渉が難しいオーナーにも事例を紹介して展開していく。

 

　　　　　　　　　　　　　

顧客層の分析

メール電話での営業に関して、若い顧客層に関しては成約がしづらい現状。

物件に対する価値観が高い為。比較的に物件の築年数が高く古さを払拭出来ていない部分と

実際に古いやり替えのみになっているのが現状である。

若年層を除外して客層を絞った場合でも空室に関しては埋まる需要が思われる。

 

無理に追うのではなく最初からある程度他社で決めた場合は連絡をいただければという前置きをしておく

連絡がない場合はこちらから掛ける旨を伝え顧客に選択肢を与える事で時間の有効活用とモチベーション維持になる。

 

法人営業について

中小企業・零細企業が顧客層として物件の賃料価格と年収からマッチングする。

法人としての企業展開の事業用地の部分で食い込みやすく、地場での関係を長期で継続しやすい

営業がしやすく、横の繋がりを掴みやすいのもポイントだと感じる。

 

 

 

 

トラブルチェック

入居者からの要望・・・今後の課題を読み解く

質の高いサービス提供・・・駐車場の白線が消えている件については早急に対応が必要。

　　　　　　　　　　　　　物件の外観、共用部分コケ、破損部分、機能的に機能をはたしていない部分

　　　　　　　　　　　　　長く住んでもらうための設備修繕・設備付与(1カ月空室分を設備費用に換算する。)

 

 

退去立ち合いについて

退去立ち合いについて、契約書の居住年数から退去費用の見積は社会通念上に照らし合わせる事。

不当な原状回復請求は避けるべき理由べき

物件オーナーに対しては少額な原状回復請求という建前的に良い結果を続ける事で本質的には悪循環を生み出すことになる。

物件自体の評価より先に管理会社に烙印が押されることになる。

情報化社会によって今後さらに会社の信頼度が重要視される事が懸念される。

不動産が地域に根差した物だとするならば、地域社会の重要性(コミュニティによる悪評は避けるべき)

 

オーナー(会社価値の指標)→管理会社ー賃貸居住者(会社価値の指標・見込み客・土地・住み替え)ー知り合い(見込み客・新しい価値)

　　　　　　　→提携先: 他業種(飲食店・敷居の低い宣伝媒体)       

　　　　　　　　　　　  施工会社(情報収集・新しい価値)→競合他社(情報収集・研究)

 

 

高額な修繕費用に対しても長期居住年数からの利益と経年劣化による物件価値の低下は妥当だという事。

人口減少を視野に入れた物件価値を上げるリフォームをする事で物件価値の向上も可能だという事。

 

 

 

 

 

 

入居チェックについて

物件の経年劣化による入居後の水漏れ部分・設備不良に関しては、入居者からマイナスの印象を持たれてしまう。

仲介業者からの入居の場合は業者からの評判・入居者からの評判が下がる。

 

すでに故障が出そうな部分・設備自体が時代にそぐ合わない場合は前もって交換をする事が必要。

最新設備についての理解も必要

交換したときに必要なのが、入居者の為にやるというアピール営業が時に必要。(実際にやってるのでアピールではない)

 

所感

自分が紹介したお客さんには満足していただける物件を紹介する事。

その為には、全員が満足する提案をする事、提案の部分で本質的に避けてきた部分が浮き彫りになるが

コストパフォーマンス観点から一部は解決するという事が得策ではないという部分に関しては先送りにする。

 

現状、不動産会社が物件価値を向上させる部分では台頭してない。

今後は高利回りの物件を提供する事で地域勢力を変える事。

飲食店との連携でブランド認知力を高める。自然と目に入る事、親しみやすさを提供する事。

不動産というものの敷居を下げること。

自治体からの独自ルートを築く事が目標になる。

 

賃貸物件の選び方についてのご質問お待ちしております(笑)