この時期になると忙しくなるというのが賃貸の仕事となります。
私の感想としてはあまり忙しくないです。 通常時から忙しいせいか、通常モードです。
賃貸不動産営業マンとして語るならば、この時期に物件探しはオススメしません。
就職・入学などの時期的に外せないイベントならば やむ得ないので不動産に今すぐいくしかないです(笑)
行く前にインターネットで物件検索をしてみたい物件を決める。
不動産会社の前情報を調べておくことです。これは就職・入学先を選ぶにしても一緒ですが(*‘ω‘ *)
では賃貸物件の探し方のコツについて書いていきたいと思います。
目次
①賃貸物件を選ぶコツ・・・賃料
まずは賃料です。当たり前の事書いて、読む人は(;´･ω･)
使えないサイトだなと思うかもしれませんが、ない袖は振れない、紹介する営業のモチベーションにも繋がる案件です。
宅建業法と慣習で入居者さんである借主さんから仲介手数料(1カ月分の家賃＋駐車場代＋消費税)をいただく形になっています。
・初期費用の目安は家賃の5倍になります。5万だと25万・・・・
当月・翌月分の家賃・礼金・敷金・賃貸保証料・火災保険料・鍵交換代・仲介手数料など
2年ごとの更新手数料などもあります。大手になるとよくわからない料金がたくさん増えてくるので安心です（）
小さい不動産屋もピンキリなのでそこはなんともいえませんｗ
・自らみたい物件を決めて終わるのならば問題ないのですが、営業マンに頼む場合は上限幅で良い物件があった場合
見逃してしまうことになります。
・相場より安い物件は早く入居者を入れたい、ローン返済が終わっているなどがあります。
・賃料相場は設備と地域差で決まるので突出した値下げはないです。
・仲介手数料についてはどこで紹介しても一緒です。営業マンの交渉能力を見たほうがいいと思います。
入りたい物件が管理会社直通なら一番やりやすいので最初からそこにいったほうがいいです。
交渉方法については最後にまとめて書きます。
②賃貸物件を選ぶコツ・・・立地について
賃貸物件の良い所は立地が好きに選べれることです。これに尽きます。
良い立地は上がりますが、家を買うことを考えれば安いものです( *´艸｀)
将来、家を建てたくなる土地の近くで賃貸を借りる事で周辺についてわかる事もあると思います。
・毎日のごみ捨てを考えた時にはゴミ捨て場が近いか
・大きな道路・線路の近くではないか(騒音対策ができているか)
・駐車場の出入りはしやすいか
・家族連れの場合は学校・保育園・駅までの距離(高校生になった場合を考えておく)
・変な入居者はいないか(たまにいるんですよね( ｀ー´)ノ)
③賃貸物件を選ぶコツ・・・設備について
賃貸物件を決めるときには設備をみましょう。
賃貸物件は基本入居者で工事出来ないので、設備付加が出来ません。
簡易的な物は別ですが、エアコン・ウォシュレット・照明は自分がつけたものは外してから出ていく流れになります。
設備として扱われている、エアコンが故障した場合は家主負担で基本直す事になります。
故意過失がなければですが・・・・
壊れても家主負担ならば、設備がついてるほうがいいですよね！！
家主負担になるので、故障した際の管理会社の対応力が遅いと寒い時期にエアコンが使えないまま年越しとかになります。
・ボロい物件ではガス給湯器が壊れてお湯がでなくなったり、水漏れなどが入居中に発生したりします。
・案内の際についてる設備を確認しましょう。
・重要事項説明書という契約書に設備欄がありますが、内覧に際にみた設備が記載されているかみましょう。
★出来る営業マンは設備がない場合増設する交渉をすると思います、私です(笑)
③賃貸物件を選ぶコツ・・・外観ー内装
ネット掲載の外観図にひかれてクリックする人はたくさんいると思います。
写真を撮った当時から年数が経過しているかもしれないので現物をみましょう(笑)
内装については、部屋によって違います。 内装にお金をかけない貸出物件は不動産会社と良好な関係が築けてないポイントになります。
これは先ほど説明した家主負担分の設備交換スピードにも影響しますのでしっかり確認しておきましょう。
また退去の際のポイントとして必要以上に借主から費用を請求する懸念があります。
外観は古くてもいいが、内装は綺麗な部屋がいい人には築年数が経過して立地の良い物件を自分は案内しています。
本来不動産会社は知識の浅い借主の為に公平な立場で助言を与える必要がありますが、お金が絡むとそうもいかないのが現状です。
退去立会いの同行サービスなどは需要があるのではないかと思って私はやっています。
5万ぐらい請求された場合にも6年住んでいて、普通の使い方をすれば通常は取られることはないです。
④賃貸物件を選ぶコツ・・・契約書について
入居者はわからないまま契約する部分についてです。
ここは説明を聞いているときに眠くなってきて、契約したあとには契約書を捨てる人がいると思いますが、捨てないでください！！
特約について以下の項目がないか
・たとえば1年未満で出た場合違約金があるかどうか
・退去時の清掃費用が借主負担など
・退去の際の費用負担について、通常使用の際にもクロス張替え費用を全額借主負担
退去の際に借主負担部分の記述があると多額の請求がされますので注意しましょう。
礼金・敷金が０円物件は退去時清掃費用を請求しますとのカラクリがあったりします。
本来、敷金は通常使用された場合、全額返金になりますので退去する際は契約書読み込んでおく事も大事です。
よくいる困った入居者さんで礼金を敷金と勘違いして退去立会い終わった後に連絡くるのですが、そういった
お客さんに限って使用方法が荒かったりするので説教したくなります(笑)
契約書は第3者からみても大事なので大切に保管しましょう。
⑤賃貸物件を選ぶコツ・・・交渉方法は？
賃貸物件の交渉のコツとは
・賃貸物件を管理しているのは管理会社→紹介する仲介業者とは別です。
オーナー⇔管理会社⇔仲介業者⇔お客さん
オーナー⇔管理仲介会社⇔お客さん
交渉しやすいのは管理会社が仲介しているほうがスムーズですね。
物件情報も得やすいので下のパターンがオススメです。
上のパターンのメリットはいろんな物件を見たい場合です。大手の仲介業者は他社物件紹介ＮＧルールがあったりします。
大手の競合を儲けさせると脅威になりかねないのと、過去に業者同士でなにかがあった感じです(笑)
その点町の小さい不動産屋は仲介しやすいのがメリットだったりします。広告力がないので暇な場合は親身に対応してくれるかもしれません。
・交渉すべき部分と交渉する理由を考えよう
1番目にいいます。仲介手数料はダメです。
敷金に関しては考え方によります。（まともな管理会社なら返金なので）
礼金は交渉すべき部分かなと思います。(礼金は部屋の清掃費用とかにも使われている側面もあります。)
礼金は一時金なので入居者が入るならばサービスしてもいいかなというオーナーさんもいます。
あくまでいるのはなしです(笑) 交渉がしやすくて営業マンにやる気がある物件はその価値があるオーナーさんになります。
保証料は条件次第で安くなりますので聞いてみましょう。
たとば連帯保証人がいなければ家賃総額の100%いれば80%-50%になります。
50%交渉は行けると思うのでいってみましょう。
賃料・駐車場について
賃料を安くみせるために最近は共益費・駐車場代を別にしています。
その為、契約書には駐車場を中途解約できない文言などがあります。
関係のない話をしましたが、賃料交渉のコツはあなたが住む年数を交渉材料として提示しましょう。
住む年数未満だったら違約金を払う文言を追加してもらう。
減額費用は相場より少し安いが妥当かなと思います。
あとは住みたい部屋がどれくらい空いてるかも計算するのもアリですね。
5万円の物件が半年空いた場合は30万損しますので、6年住んだ仮定で30万/６年で割ると4200円ぐらいになります。
4200円減額交渉できる余地があるということです。これは礼金のほうでも使える考え方にもなります。
まとめ
お部屋探しで大事なのは住むと決めた場所であなたの人生が変わるということです。
ただ部屋を案内するだけの営業マンはそこに気づいていません。
部屋を決めて給料をもらうのが仕事だから仕方ないです。
あなたが住む地域によって地域事態が変わってくるという事もあり得るということですね。
最近熊本では、コストコホールセールジャパンが開業予定になっています。
開業前の地域としては見向きもされないような地域でしたが、住む人によって地域もまた変わってくるのでなにかその地域に惹かれるものがあれば
そこに住むのもまたいいかもしれません。
住めば都とは昔の人はよくいったものです。
一人暮らしにはパスタは大変助かるので広告つけました(笑)
ファミリー層の量があるので食べきれないと思います(*‘ω‘ *)
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