目次
基礎的な賃貸知識をまとめようと思う
最近はモンハン日和で楽しいですが、ブログ更新も頑張る事を思い出したのでやってみます(´∀｀)
| ㎡から坪を求める計算
○○○㎡×0.3025=○○○坪 30㎡×0.3025＝約9坪 |
坪から㎡を求めるには
○○○坪/0.3025=○○○㎡ 9坪/0.3025＝29.75㎡ |
| ㎡とは
１ｍ×１ｍを掛けた面積になります。 正方形のクロス(壁紙)をイメージすれば分かりやすいと思います。 |
坪とは
1坪=3.3と考えます イメージは畳2枚分 |
DK LDKの定義について
正直覚えるのがめんどいです。思うに6帖(畳)を模範的な1部屋と考えたほうがいいでしょう。
| 部屋数 | DK | LDK |
|---|---|---|
| 1部屋 | 4.5帖以上 | 8帖以上 |
| 2部屋以上 | 6帖以上 | 10帖以上 |
アパート・マンション・一軒家について
収益物件として建てられるのがアパートマンションです。建てる目的は金儲けが一番となりますので、良い立地に建築
され入居づけが行くようになっています。アパートを探す時は主要な道路をみればほぼあると考えていいでしょう。
オーナーに提案するときは固定資産税評価の土地の評価が下がるということ、確定申告で還付額がいくら帰ってくるかが
提案力の勝負になるかと思われます。この点については勉強中なのでさらに会得出来れば展開したいとおもいます。
駅から近いと高いです。
一軒家について
収益を目的としてないので貸した後によく問題がでると感じます。退去の際に修繕項目が多い所が実務で
悩むところかと思われます。
ガイドラインについて、改正民法の兼ね合いがあるので知識を更新する事
入居者負担になる物、故意過失の部分を請求することになる
・鏡の水鱗路
・クロスの落書き、カビ、通常の清掃では取れない汚れ
例としては、クロスの価値は6年で1円になります。落書きをした部分のクロスの修繕は1円で済むわけではありません。
通常使用なら請求はしないですが、落書きは故意過失になる事で請求する事になります。
詭弁ですが、次の入居者が入るという事でクロスの全張替、地震があったから全張替をするのだから落書き分は負担しなくていいという借主さんが
いますが、大間違いです。言ったもん勝ちの世界みたいなゴネ得があるかもしれませんが、不動産を扱う上で正しい知識をもって対応する事が大事ですので
ここについては覚えておいてほしいです。私もだいぶ悩まされましたが、学ばれる方の為になればと思いますので追記します。
クロスは一部破損ですが、例えば故意過失で設備(鏡)を割った場合、鏡を部分補修することは不可能です。
この場合は原状回復する事を借主に求める事が出来る。
常識的な問題なのですが、自分の大事にしている車に傷を入れらて、賠償請求しているときに
別の人から車事体を破壊されたからといって、傷を入れた人の責任が消えるわけではないという事です。
天災については請求は出来ません。これはどちらもです。
改正民法では、設備の故障から賃料減額割合などが明記されているので注意です。
思うに、あくまでルールとしてなので、特記事項としてこれを省くという事でやっていくのではないかと思われますが
現場とお偉いさんの意見のまとめ具合によると思います。
・消耗品 借主が交換することになります。
畳の表替えは貸主負担が原則です。 入居付に関して必要な物は貸主負担となります。
通常使用されるものまで借主負担とするのは酷であることから判例としてもでております。
・入居付について
通常ではない、貸店舗について最近感じた事を書いておきます。
貸店舗は性質上もめやすいのが特徴です。場所によっては破格な仲介料が頂けることがメリット
ただ、業種によって気を付けるべきことがたくさんあるのが現状です。
例えばカラオケ屋なら騒音をイメージする事、飲食店なら油など分かりやすく判断もしやすいです。
宅建取引士の勉強をしているならば建てれる場所なども分かるはずです。
実務的な所で考えると管理している業者に聞くのが一番なのと、申請許可などは借主がする事なので
悪魔で貸す事が仕事だという事で説明をする事ですが、商売を継続的に続けてもらい、管理費を得る事を考えるならば
先の事も考える事も必要なので、業種についても知っておくことが必要だと思います。
現在、持っている案件で、クリーニング屋をやりたいというお客さんんがいらっしゃいましたが、受け取りのみをイメージしており
実際にドライクリーニング事体をする事を聞いておりましたが、他者の物件を探している時に担当者から、使用する薬剤の
関係上、可燃物質である事を聞き、用途地域の関係から厳しいのではないのかというお話も頂きました。
自社物件でクローズしていた場合恐ろしいと感じた瞬間でした。実際、保健所に申請を出して通るかどうかで
契約をするかという話にはなるかと思われますが、なんともいえません。
本日はこれで終了とします・・・私事ですが自分の名刺を自分でデザインしました(笑)
原状回復でのオーナー(貸主)とのやり取り
入居者が退去する際に修繕費用が発生します。この部分で問題なのが、原状回復費用が高額になる事。
高額といってもピンキリですが、入居付け付を考えると当たり前な事なのですが、安くなりませんかとかいう
一言が多いです。
正直、業者じゃないので安くなりませんですし、簡単に値下げするような仕事でいいのでしょうかと疑問に感じます。
不動産業者の担当からすると( ´Д｀)=3しかでません(笑)
仕事としてやってる側面があるので、いかに冷静かを自分で感じます。
冷静な分、このオーナーさんなにいってるんだろうと思います。
貸主に納得がいく、説明をする事も大事だと感じます。
地震など天災があった場合はこれを理由に修繕に
長年住んでいた場合、2年、5年、10年を比較した際には修繕費用事体が浮いている事
半年から1年修繕を怠り物件に空きが出た場合、修繕費用を上回る事、維持管理コスト費は掛かる事。
理にかなった説明をしないといけない事。入居付トークでも必要な事をオーナーにするだけです。
